住宅ローンは固定?変動?【選び方を間違えるな!】

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みなさんこんにちは!ほしです!(@hoshiteshi

住宅ローンの固定金利か変動金利。

どちらを選べばよいのかわからない。

どちらがお得なのか知りたい。

こう思っている方はいませんか?

本記事では下記の内容を解説します。

・住宅ローンの選び方

・住宅ローンの現状について

この記事を書いている僕はFP(ファイナンシャルプランナー)歴6年。

おもに住宅購入を検討されているお客様の家計相談を300件以上担当しました。

その中で見てきた住宅ローンの選び方について紹介します。

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住宅ローンの選び方

◇金利は大きく分けて2つ

住宅ローンの商品は数多く存在します。

しかし、タイプとしてはたったの2つです。

その2つとは固定金利と変動金利。

この2種類しかありません。

ここでは固定金利=35年固定金利のことを指しています。

契約時から35年間金利が変わらないタイプのものです。

代表的なものはフラット35ですね。

あとは金融機関自身が販売している35年固定金利の商品もあります。

一方変動金利は、上記以外のものを言います。

よく皆さんも目にしている10年固定や3年固定、変動金利として表示されているものなどです。

ここで言う変動金利は、借入期間中に金利が変更となる可能性がある商品のことを指しています。

まずは、この2タイプの中から、どちらかを選択する必要があります。

その中で、あなたが良いと思う商品を決めなければなりません。

何かを選択するときには、選択の基準となる指標がないとなかなか決められません。

多くの人は、この指標がないので決められないのです。

そして住宅ローンを組む際に、銀行員からこの話を聞くことはありません。

彼らは自社で借入してもらうことだけしか考えていません。

誰も教えてくれないため、「知らない」から失敗するのです。

◇得か損かでは結論は出ない

まず住宅ローンの商品選びを、得か損かの判断基準で選ぶのはやめましょう。

これは大変危険です。

理由は明確です。

得か損かは、住宅ローンを完済してみないとわからないことだからです。

例えば35年固定金利1.5%の商品と、10年固定0.75%の商品、どちらがいいですか?

というような質問をよくされます。

どちらがいいというのは非常にあいまいな質問です。

具体的に聞くと、多くの方にとって得なのはどちらですかという意味です。

しかし、10年固定は10年後に金利が変わる可能性があります。

しかも変わったとしても、金利がいくらくらいになっているのかもまったくわかりません。

これは誰にもわからないのです。

わからないことは比較することができませんよね。

だから借りる前から得か損かの判断はできないのです。

金利について、10年後は下がります、とか平気で言う人は詐欺師と思って良いでしょう。

誠意ある専門家であれば、わからないとしか答えようがありません。

であれば判断基準は何か。

それはあなたがリスクを負うか負わないか、それだけです。

リスクを負う、というのは変動金利で借りることを意味します。

リスクを負わない、というのは35年固定金利を意味します。

このどちらかを選択するだけです。

◇あなたの考え方は?

あなたは住宅ローンの金利変動リスクを負いますか?

この判断基準で考えれば商品選びはスムーズに進みます。

リスクを負うか負わないかの選択だけなので、夫婦としての考え方を相談すれば良いだけです。

例えば35年返済、3000万円を借りると想定します。

35年固定 1.5% 91,855円/月

10年固定 0.75% 81,235円/月

約1万円ほど差が出ます。

91,855円を毎月払っていけば、35年間返済額が変わることがありません。

金利変動のリスクはありません。

一方、10年間は81,235円/月ですが、10年後はどうなるかわかりません

。高くなって10万円近くになっているかもしれません。

7万円になっているかもしれません。これは誰にもわかりません。

金利がいくつになってもすべて自己責任。

これが金利変動リスクを負うということです。

今後の生活で金利のことを全く考えたくない、という方であれば固定金利を選択すれば良いでしょう。

最初の10年は妻が働けない時期が多いから、できるだけ返済額を安くしたいということなら変動金利を選択すれば良いでしょう。

35年固定と10年固定の差の1万円を自分で貯めてリスク管理する、ということなら変動金利を選択すれば良いでしょう。

このようにリスクを負うか負わないかの判断基準で選択すれば、おのずと商品は決まります。

ここからは現時点での個人的な意見です。

今は過去の金利から見ても低金利と言われていますよね。

その時期に35年間固定を組むことができれば、安い金利で毎月一定の金額を返済していくことが可能です。

政策上、物価を上げる方向にすすめているので、成功すれば一般的に金利も上がります。

金利の下げ幅もほとんどないとされている中では、今後金利が上昇傾向にあると考えるのが合理的ではないでしょうか。

そして金利に注目して生活することが、性格的に向いていないという側面もあります。

よって、もし僕が今、住宅ローンを借りるときは35年固定金利にします。

住宅ローンの現状について

◇みんなどのプランで借りている?

住宅金融支援機構の調査によると、2割弱の人が固定金利です。

8割の人が変動金利で借りています。

肌感覚ですが、5年ほど前よりも変動金利で借りている人が増えているように思います。

金利低下によって、安さが際立つ変動金利にされている方が多いのでしょう。

みんなが借りているから変動金利が良いということではありません。

金利変動のリスクを自分で負っている人が多いというだけです。

周りに惑わされずに、考えを持ったうえで住宅ローンを組みましょう。

あとあまり知られていないですが、金利は交渉しましょう。

見積を3社ほど金融機関で取り付けた後に、その中の条件が良いプランを他行に見せてみてください。

これよりも良いプランはありませんかと。

そうすると条件によっては金利引き下げや、何かしらのサービスがつくこともあるようです。

0.1%の金利引き下げでもだいぶ大きな効果がありますからね。

ぜひ金融機関は比較しましょう。

住宅ローン商品を選ぶ前には、しっかりこの記事は読んでおいてください。



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